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Invertir en bienes inmuebles puede diversificar tu cartera, y empezar es más fácil de lo que crees.
Si alguna vez has tenido una propiedad, probablemente no soñarías con serlo: Responder a llamadas sobre bichos de gran tamaño y retretes desbordados no parece el trabajo más glamuroso.
Pero si se hace bien, invertir en bienes inmuebles puede ser lucrativo, incluso ahora que hemos entrado en un entorno de tipos de interés más altos. Invertir en bienes inmuebles también puede ayudarte a diversificar tu cartera de inversiones actual y proporcionar una fuente de ingresos adicional. Y con muchas de las mejores inversiones inmobiliarias, no tienes que presentarte cada vez que aparece un inquilino.
El problema es que muchos nuevos inversores no saben dónde ni cómo invertir en bienes inmuebles. Aquí tienes algunas de las mejores formas de ganar dinero en el sector inmobiliario, desde las más bajas hasta las más altas.
Los REIT te dan la oportunidad de invertir en bienes inmuebles sin poseerlos físicamente. A menudo se comparan con los fondos de inversión y son empresas que poseen propiedades comerciales, como edificios de oficinas, locales comerciales, pisos y hoteles. Los REITs suelen pagar altos dividendos, lo que los convierte en una inversión popular para la jubilación. Los inversores que no necesiten o quieran una renta regular pueden reinvertir automáticamente estos dividendos para aumentar aún más su inversión.
¿Son los REITs una buena inversión? Pueden serlo, pero también pueden ser diversos y complejos. Algunos cotizan en bolsa como las acciones, otros no cotizan. El tipo de REIT que compres puede ser un factor importante en el riesgo que asumas, ya que los REIT no cotizados no son tan fáciles de vender y pueden ser difíciles de valorar. Los nuevos inversores deben ceñirse generalmente a los REIT cotizados, que puedes comprar a través de empresas cotizadas.
Para ello, necesitas una cuenta de corretaje. Si aún no tienes una, puedes abrir una REIT en menos de 15 minutos, y muchas empresas no requieren una inversión inicial (aunque la propia REIT probablemente requiera una inversión mínima).
También puedes exponerte a una gama más amplia de inversiones inmobiliarias comprando un fondo de inversión que tenga acciones en varios REIT. Puedes hacerlo a través de un ETF inmobiliario o invirtiendo en un fondo de inversión que tenga acciones en múltiples REITs.
Las plataformas de inversión inmobiliaria ponen en contacto a los promotores inmobiliarios con los inversores que quieren financiar los proyectos, ya sea mediante deuda o capital. Los inversores esperan distribuciones mensuales o trimestrales a cambio de asumir un alto riesgo y pagar comisiones a la plataforma. Como muchas inversiones inmobiliarias, son especulativas e ilíquidas: no puedes deshacerte de ellas tan fácilmente como de una acción.
El problema es que puedes necesitar dinero para ganarlos. Muchas de estas plataformas Solo están abiertas a inversores acreditados, definidos por la Comisión del Mercado de Valores como personas que han ganado más de 200.000 euros (300.000 euros con un cónyuge) en cada uno de los dos últimos años o que tienen un patrimonio neto de al menos 1 millón de euros, sin una residencia principal. Las alternativas para quienes no pueden cumplir este requisito son Fundrise y RealtyMogul.
Tiffany Alexy no tenía intención de convertirse en inversora inmobiliaria cuando compró su primera propiedad de alquiler a los 21 años. En aquel momento, estaba en su último año de universidad en Raleigh, Carolina del Norte, y pensaba asistir a la escuela de posgrado allí, y pensaba que comprar sería mejor que alquilar.
«Entré en Craigslist y encontré un piso de cuatro habitaciones y cuatro baños, tipo dormitorio. La compré, viví en un dormitorio y alquilé los otros tres», dice Alexy.
La mudanza cubrió todos sus gastos y le hizo ganar 100 euros más al mes, algo nada desdeñable para una estudiante y suficiente para que Alexy se entusiasmara con el sector inmobiliario.
Alexy entró en el mercado con una estrategia que a veces se denomina «house hacking», un término acuñado por BiggerPockets, un recurso online para inversores inmobiliarios. Esto significa esencialmente utilizar tu propiedad de inversión alquilando habitaciones, como ha hecho Alexy, o alquilando unidades en un edificio de varias unidades. David Meyer, vicepresidente de datos y análisis del sitio web, explica que el pirateo de casas permite a los inversores comprar una propiedad con hasta cuatro unidades y seguir teniendo derecho a una hipoteca.
Por supuesto, también puedes comprar y alquilar una propiedad de inversión completa. Busca un negocio cuyo coste total sea inferior a la cantidad que puedes cobrar como alquiler. Y, a menos que quieras ser la persona que aparezca con un cinturón de herramientas para arreglar una fuga -o incluso la persona que llame a esa persona-, también tendrás que pagar a un administrador de fincas.
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Es como HGTV: inviertes en una casa infravalorada que necesita algo de amor, la renuevas lo más barato posible y luego la vendes para obtener un beneficio. Esta estrategia, denominada vivienda de reventa, es un poco más difícil de lo que parece en la televisión. También es más caro que antes, porque el coste de los materiales de construcción y de los intereses hipotecarios es más alto hoy en día. Muchos flippers intentan pagar en efectivo por sus casas.
«Hay más riesgo, porque muchos de los cálculos que hay detrás de la volteada requieren una estimación muy precisa de los costes de reparación, lo que no es fácil», dice Meyer.
Su sugerencia: busca un compañero con experiencia. «Puede que tengas capital o tiempo disponible, pero necesitas encontrar un contratista que sepa calcular los costes o gestionar el proyecto», dice.
El otro peligro de la compraventa es que cuanto más tiempo tengas la propiedad, menos dinero ganarás porque te arriesgas a pagar una hipoteca sin ingresos. Puedes reducir ese riesgo viviendo en la casa mientras la renuevas.
Por último, puedes alquilar parte de tu casa para entrar en el negocio inmobiliario. Este tipo de acuerdo puede reducir significativamente los costes de la vivienda y permitir a las personas permanecer en su casa mientras se benefician del aumento del precio de su propiedad.
Contratar a compañeros de piso puede hacer más asequibles los pagos de la hipoteca para los jóvenes. Pero si no estás seguro de estar preparado para ello, puedes probar un sitio web como Airbnb. Es un lugar para los que tienen miedo al compromiso: No tienes que contratar a un inquilino a largo plazo, los posibles inquilinos son, al menos, investigados por Airbnb, y la garantía de la empresa ofrece protección contra pérdidas.
Alquilar una habitación parece mucho más asequible que la extraña idea de invertir en bienes inmuebles. Si tienes una habitación libre, puedes alquilarla.
Como en todas las decisiones de inversión, las mejores inversiones inmobiliarias son las que mejor te sirven a ti, el inversor. Considera de cuánto tiempo dispones, cuánto capital estás dispuesto a invertir y si quieres ser tú quien se ocupe de los problemas domésticos cuando inevitablemente surjan. Si no tienes conocimientos de bricolaje, considera la posibilidad de invertir en bienes inmuebles a través de un REIT o una plataforma de crowdfunding, en lugar de hacerlo directamente en una propiedad.
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